Skatter og supplerende købsomkostninger ved køb af en ejendom på Mallorca

Køb af en brugt ejendom er underlagt ejendomsoverdragelsesskat (ITP). Den nuværende (2023) skattesats for ejendomsoverdragelse på Balearerne (Mallorca, Ibiza, Formentera, Menorca) er forskudt:

• For den første del af købsprisen op til 400.000 euro: 8%
• For den del af købsprisen, der ligger mellem 400.001 og 600.000 euro: 9%
• For den del af købsprisen, der ligger mellem €600.001 og €1.000.000: 10%
• For den del af købsprisen, der ligger mellem €1.000.001 og €2.000.000: 12%
• For den del af købsprisen, der ligger over € 2.000.001: 13%

Vigtige bemærkninger:

Yderligere omkostninger: Ud over overdragelsesafgiften er der andre omkostninger som f.eks. notargebyrer og registreringsgebyrer i tingbogen Individuel rådgivning: Det nøjagtige skattebeløb kan variere afhængigt af den enkelte situation. Det er derfor tilrådeligt at konsultere en skatterådgiver.

Et eksempel:

Hvis du vil købe en ejendom til 500.000 euro, skal du betale følgende skat:

• På de første 400.000 euro: 8 % = 32.000 €
• På de næste 100.000 € (fra 400.001 € til 500.000 €): 9 % = 9.000 €
• Samlet skat: 32.000 € + 9.000 € = 41.000 €.

Primær bolig: Ved køb af en primær bolig på op til €270.151,20 gælder en reduceret skattesats på 4 % for personer, der er bosiddende i Spanien.

Bemærk venligst: Skattelovgivningen kan ændres. Vi anbefaler, at du altid konsulterer en officiel kilde eller en skatterådgiver for at få opdaterede oplysninger.

Mens køb af en brugt ejendom er underlagt ejendomsoverdragelsesafgift (ITP), skal der betales merværdiafgift (IVA) ved køb af en ejendom til førstegangsbrug (nybygget ejendom). Den gældende skattesats afhænger af ejendomstypen: For boligejendomme inklusive parkeringspladser i garage (maks. 2 pr. boligenhed) skal der betales 10 % IVA af købsprisen.

Ved køb af jord fra en erhvervsvirksomhed og køb af erhvervsejendomme er skattesatsen 21 %.

Grundskyld og moms skal aldrig betales sammen, men enten det ene eller det andet. 

Ved momspligtige ejendomskøb skal der også betales stempelafgift (afgift på notarialforretninger).

På Balearerne har stempelafgiften (AJD) været i kraft siden 1. januar 2023:

Stempelafgift (AJD):

• 1,5 % af købsprisen (for ejendomskøb).
• 2 % for en købspris på over € 1.000.000.

Betalingsfrist:

Inden for en måned efter notarisering.

Realkreditlån:

Siden 2018 er det långiveren, der betaler skatten.

Tinglysning:

Betaling af stempelafgift er en forudsætning for registrering.

Notargebyret betales normalt af køberen og beregnes i forhold til den faste købspris. Som regel er notaromkostningerne maks. 0,5% af købsbeløbet, men kan også være betydeligt under dette beløb afhængigt af notarens kontor.

Omkostningerne forbundet med registrering af ejendommen i grundbogen betales næsten altid af køberen og beregnes i forhold til købsprisen, der blev fastsat i købekontrakten. Dette beløb kan også være maks. 0,5% af købsbeløbet kvantificeres, men ligger i de fleste tilfælde langt under dette beløb.

Fortjenesten ved salg af en ejendom, der ejes af en ikke-hjemmehørende, er skattepligtig. Dette overskud ved ejendomssalget beregnes ud fra forskellen mellem købsprisen (plus de ekstraordinære anskaffelsesomkostninger på det tidspunkt, såsom skatter, moderniserings- og renoveringsomkostninger, afskrivninger, formidlingsomkostninger og salgsudbyttet. 19% skat skal betales af det overskud, der er bestemt på denne måde. I Spanien er der - forskellige end i Tyskland - ingen spekulationsperiode, så fortjenesten er altid skattepligtig med den samme skattesats på 19%, uanset om købet blev foretaget for 5, 10 eller 20 år siden.

I Spanien er der en særlig regulering vedrørende den indkomstskat, som sælgeren skal betale af salgsgevinsten. Køber opbevarer 3% af den notariserede købspris og skal betale dette til skattekontoret inden for en måned som betaling på sælgers fortjeneste. De spanske skattemyndigheder sikrer således en del af den forventede overskudsskat. Den ikke-hjemmehørende sælger skal indsende en selvangivelse for salg af ejendom inden for 4 måneder efter salget, hvor han derefter kan trække de 3% som en betaling, der allerede er foretaget på den endelige skattepligt.

Ud over profitskatten pålægges sælgerens såkaldte kapitalgevinstskat (Plusvalia municipal), som opkræves af lokalsamfundene. Det beskatter den (fiktive) stigning i værdien af ​​jord siden den sidste notarisering. Til beregningen har du brug for landets matrikelværdi, ejendomens varighed og beregningsfaktoren for den respektive kommune. Plusvalias skattepligt skal betales til skattekontoret inden for 30 dage.

Ejendomsskat

Ejendomsskatten (IBI) opkræves af værdien af ​​land- og byområder på baggrund af matrikelværdien af ​​den ansvarlige kommune og betales årligt. Ejendomsskatten er fastsat af kommunerne og ligger mellem 0,4% og 1,1% i hele Spanien for udviklede ejendomme og mellem 0,3% og 0,9% for ubebyggede ejendomme. Under finanskrisen havde mange kommuner drastisk øget ejendomsskatten. På De Baleariske Øer multipliceres ejendomsskatten med en bestemt faktor med matrikelværdien og er relateret til udviklingen. Den kommunale administration vil oplyse de nøjagtige værdier.

Vermögensteuer für Nichtresidenten

Die Vermögenssteuer ist hinsichtlich ihrer Höhe progressiv und beträgt zwischen aktuell zwischen 0,28 bis 3,45 % des Nettovermögens. Auf den Balearengilt gilt seit 2024 die neue Vermögenssteuerregelung für Nichtresidenten. Wichtigste Neuigkeit ist die Erhöhung des Freibetrags von bisher 700.000 auf nun 3.000.000 € pro im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Bei Berücksichtigung der nun geltenden Freibeträge und eventuelle Belastungen der Immobilie mit Hypotheken, ist für die meisten Eigentümer diese Steuer nicht mehr relevant.

Indkomstskat

Indkomstskat (IRPF), hvis du selv bruger ejendommen
I tilfælde af en ikke-hjemmehørende, der kun bruger ejendommen til ferieformål, beskatter de spanske skattemyndigheder fordelene ved selvbrug som fiktive lejeindtægter. Skatten er 19% på 1,1% af matrikelværdien.

Lejeindkomstskat
Hvis ejendommen lejes til en ikke-hjemmehørende, skal der betales indkomstskat på 19% af lejeindtægterne for denne periode. Imidlertid er forskellige omkostninger fradragsberettigede, f.eks. Renter på realkreditlån, samfundsomkostninger, ejendomsskat, reparationsomkostninger, forsikring, afskrivning = 3% p.a. på bygningens værdi.

Vi anbefaler generelt, at du søger rådgivning hos en skatterådgiver eller specialiseret advokat om de skattemæssige aspekter ved køb af en ejendom på Mallorca.