Impuestos y gastos de compra adicionales al comprar una propiedad en Mallorca

La compra de una vivienda de segunda mano está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). El tipo actual (2020) del impuesto de transmisiones patrimoniales para las Islas Baleares (Mallorca, Ibiza, Formentera, Menorca) es escalonado:

• Los primeros 400 000 € del precio de compra tributan al 8 %.
• A partir de 400 000 € el tipo impositio aumenta (hasta un 11 %) en función del precio de compra.

El impuesto debe abonarse en un plazo de 30 días a partir de la transmisión de la propiedad.

Mientras que la compra de una propiedad de segunda mano está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, la compra de una propiedad para primera ocupación (propiedad de nueva construcción) está sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA). El tipo impositivo aplicable depende del tipo de propiedad: en el caso de propiedades residenciales que incluyan plazas de garaje (máx. 2 por unidad residencial), se paga un 10 % de IVA sobre el precio de compra.

Para la compra de terrenos de una empresa comercial y para la compra de inmuebles comerciales, el tipo impositivo es del 21 %. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el IVA nunca se devengan conjuntamente, sino que se paga uno u otro impuesto. 

En el caso de las compras de bienes inmuebles sujetas al IVA, también hay que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (impuesto sobre actos jurídicos notariales).

En Baleares el tipo impositivo es del 1,5 % desde el 1 de enero de 2020 en lugar del 1,2 % anterior. Se mantiene el antiguo tipo impositivo si se trata de la compra de una primera vivienda y su valor es inferior a 200 000 €. El plazo para pagar el impuesto de timbre es de un mes desde de la firma del acta notarial. El impuesto de timbre también se aplica a las hipotecas, pero el prestamista debe pagarlo desde 2018 debido a cambios en la legislación.

Los gastos de notaría suelen correr a cargo del comprador y se calculan en proporción al precio de compra fijado. Por regla general, los gastos notariales ascienden como máximo al 0,5 % del precio de compra.

Los gastos asociados a la inscripción de la propiedad en el registro de la propiedad también corren a cargo del comprador y se calculan en relación con el precio de compra, que se estipuló en el contrato de compraventa. Esta tasa también puede cuantificarse en un máximo del 0,5 % del precio de compra, pero en la mayoría de los casos es inferior a esta cantidad.

La ganancia por la venta de una propiedad de un no residente está sujeta a impuestos en España. Esta ganancia por la venta de la propiedad se calcula a partir de la diferencia entre el precio de compra (más los gastos accesorios de adquisición en su momento como impuestos, gastos de modernización y renovación, amortización y posibles gastos de intermediación) y el producto de la venta. Sobre el beneficio así calculado hay que pagar unos impuestos del 19 %. En España -a diferencia de Alemania- no existe un periodo de especulación, por lo que el beneficio se grava siempre al mismo tipo del 19 %, independientemente de que la compra se haya realizado hace cinco, diez o veinte años.

En España existe una normativa especial relativa al impuesto sobre la renta que debe pagar el vendedor por el beneficio de la venta. El comprador está obligado a retener el 3 % del precio de compra escriturado y a abonar el importe a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes como pago a cuenta del impuesto sobre los beneficios previstos del vendedor. De este modo, la Agencia Tributaria española se asegura una parte del impuesto sobre beneficios previsto. El vendedor no residente debe presentar una declaración fiscal por la venta de la propiedad en el plazo de cuatro meses a partir de la venta, en la que puede deducir entonces el 3 % como pago ya realizado sobre la cuota final del impuesto. No obstante, si el beneficio declarado es inferior al 3 % ya abonado, el vendedor recibirá la devolución de la diferencia.

Además del impuesto sobre las ganancias de capital, el vendedor también está sujeto al llamado impuesto municipal sobre la plusvalía, que recaudan los ayuntamientos. Grava el incremento (ficticio) del valor del terreno desde la última escrituración. Para calcularlo se necesita el valor catastral del terreno, la duración de la propiedad y el factor de cálculo del municipio respectivo. La cuota tributaria de la Plusvalía se abona a la Agencia Tributaria en un plazo de treinta días.

Impuestos sobre bienes inmuebles

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) grava el valor de los inmuebles rústicos y urbanos sobre la base del valor catastral por el municipio competente y se paga anualmente. La cuantía del IBI la fijan los ayuntamientos y oscila entre el 0,4 % y el 1,1 % para las propiedades urbanizadas y entre el 0,3 % y el 0,9 % para las no urbanizadas en toda España. En las Islas Baleares el impuesto sobre bienes inmuebles se multiplica por un factor determinado con el valor catastral y se fija en relación con la superficie edificada. La administración municipal facilitará los valores exactos previa solicitud.

Vermögensteuer für Nichtresidenten

Die Vermögenssteuer ist hinsichtlich ihrer Höhe progressiv und beträgt zwischen aktuell zwischen 0,28 bis 3,45 % des Nettovermögens. Auf den Balearengilt gilt seit 2024 die neue Vermögenssteuerregelung für Nichtresidenten. Wichtigste Neuigkeit ist die Erhöhung des Freibetrags von bisher 700.000 auf nun 3.000.000 € pro im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Bei Berücksichtigung der nun geltenden Freibeträge und eventuelle Belastungen der Immobilie mit Hypotheken, ist für die meisten Eigentümer diese Steuer nicht mehr relevant.

Impuestos sobre la renta

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por ocupación de la vivienda en propiedad
La Agencia Tributaria española grava el beneficio por uso propio como un ingreso ficticio por alquiler para un no residente que solo utiliza la propiedad con fines vacacionales. El impuesto es actualmente (2020) del 19 % sobre el 1,1 % del valor catastral. 

Impuesto sobre la renta del alquiler
Si la propiedad de un no residente está alquilada, se debe pagar un impuesto sobre la renta del 19 % sobre los ingresos por alquiler de ese periodo. No obstante, son deducibles varios gastos, por ejemplo, los intereses de los prestámos hipotecarios, los gasots de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles, los gastos de mantenimiento, los seguros y la amortización = 3 % anual sobre el valor de los inmuebles.

Si tiene alguna pregunta sobre la compra o la venta de propiedades en Mallorca, no dude en contactarnos.