Steuern & Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie unterliegt der Grunderwerbsteuer (ITP). Der aktuelle (2023) Grunderwerbsteuersatz für die Balearen (Mallorca, Ibiza, Formentera, Menorca) ist gestaffelt:

• Für den ersten Teil des Kaufpreises bis 400.000 €: 8%
• Für den Teil des Kaufpreises zwischen 400.001 € und 600.000 €: 9%
• Für den Teil des Kaufpreises zwischen 600.001 € und 1.000.000 €: 10%
• Für den Teil des Kaufpreises ab 1.000.001 € bis 2.000.000 €: 12%
• Für den Teil des Kaufpreises ab 2.000.001 €: 13%

Wichtige Hinweise:

Zusätzliche Kosten: Neben der Grunderwerbssteuer fallen weitere Kosten wie Notarkosten und Eintragungsgebühren im Grundbuch Individuelle Beratung: Die Höhe der genauen Steuer kann je nach individueller Situation variieren. Es empfiehlt sich daher, einen Steuerberater zu konsultieren.

Beispiel:

Wenn Sie eine Immobilie für 500.000 € kaufen möchten, würden Sie folgende Steuer zahlen:

Auf die ersten 400.000 €: 8% = 32.000 € Auf die nächsten 100.000 € (von 400.001 € bis 500.000 €): 9% = 9.000 € Gesamtsteuer: 32.000 € + 9.000 € = 41.000 €

Erstwohnsitz: Für den Kauf einer Erstwohnsitzimmobilie bis 270.151,20 € gilt für Residenten in Spanien ein reduzierter Steuersatz von 4%.

Bitte beachten Sie: Die Steuergesetze können sich ändern. Für aktuelle Informationen empfehlen wir sich immer an eine offizielle Quelle oder einen Steuerberater wenden.

Während der Kauf einer Gebrauchtimmobilie der Grunderwerbsteuer (ITP) unterliegt, ist beim Kauf einer Immobilie zum Erstbezug (Neubauimmobilie) Mehrwertsteuer (IVA) zu zahlen. Der anzuwendende Steuersatz ist abhängig von der Art der Immobilie: Bei Wohnimmobilien einschl. Garagenstellplätzen (max. 2 pro Wohneinheit) sind auf den Kaufpreis 10 % IVA zu zahlen.

Beim Kauf von Grundstücken von einem Gewerbeunternehmen sowie beim Kauf von Gewerbeimmobilien beträgt der Steuersatz 21 %.

Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen nie zusammen an, sondern es wird entweder die eine oder die andere Steuer gezahlt. 

Bei Immobilienkäufen die Mehrwertsteuerpflichtig sind fällt zusätzlich eine Stempelsteuer an (Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte).

Auf den Balearen beträgt die Stempelsteuer (AJD) seit dem 01. Januar 2023:

1. Stempelsteuer (AJD):

   • 1,5 % des Kaufpreises (bei Immobilienkäufen).
   • 2 % bei einem Kaufpreis über 1.000.000 €.

2. Zahlungsfrist:

   • Innerhalb eines Monats nach notarieller Beurkundung.

3. Hypotheken:

   • Seit 2018 zahlt der Darlehensgeber die Steuer.

4. Grundbuch:

   • Zahlung der Stempelsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung.

Die Notarkosten werden grundsätzlich vom Käufer gezahlt und im Verhältnis zum festgelegten Kaufpreis berechnet. In der Regel liegen die Notarkosten bei max. 0,5 % des Kaufbetrages.

Die Kosten, welche mit der Eintragung der Immobilie im Grundbuch verbunden sind, werden ebenfalls vom Käufer bezahlt und im Verhältnis zum Kaufpreis berechnet, der im Kaufvertrag festgelegt wurde. Auch diese Gebühr kann mit max. 0,5 % des Kaufbetrages beziffert werden, liegt in den meisten Fällen jedoch unter diesem Betrag.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Eigentum eines Nichtresidenten muss in Spanien versteuert werden. Dieser Gewinn aus dem Immobilienverkauf errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis (plus damaliger Erwerbsnebenkosten wie Steuern, Modernisierungs- und Renovierungskosten, Abschreibungen, eventuelle Maklerkosten und dem Verkaufserlös. Auf den so ermittelten Gewinn sind 19 % Steuern zu zahlen. In Spanien gibt es -  anders als in Deutschland – keine Spekulationsfrist, der Gewinn ist also immer mit demselben Steuersatz von 19 % zu versteuern, egal ob der Kauf vor 5, 10 oder 20 Jahren erfolgte.

In Spanien gibt es eine Sonderregelung bzgl. der vom Verkäufer zu zahlenden Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Der Käufer ist verpflichtet 3 % des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und den Betrag innerhalb eines Monats als a-conto-Zahlung auf die erwartete Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen. Damit sichert sich der spanische Fiskus einen Teil der zu erwartenden Gewinnsteuer. Der nicht-residente Verkäufer muss innerhalb von 4 Monaten ab dem Verkauf eine Steuererklärung für den Immobilienverkauf abgeben, in der er dann die 3 % als bereits geleistete Zahlung auf die endgültige Steuerschuld absetzen kann. Sollte der erklärte Gewinn jedoch kleiner sein, als die bereits geleisteten 3 %, dann erhält der Verkäufer eine Rückerstattung des Differenzbetrages.

Neben der Gewinnsteuer auf den Veräusserungsgewinn fällt auf Seiten des Verkäufers beim Verkauf die sog. Gemeinde-Wertzuwachssteuer (Plusvalia municipal) an, die von den örtlichen Gemeinden erhoben wird. Sie besteuert den (fiktiven) Wertzuwachs von Grund und Boden seit der letzten Beurkundung. Zur Berechnung benötigt man den Katasterwert des Bodens, die Dauer des Besitzes und den Berechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde. Die Steuerschuld der Plusvalia ist innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt zu zahlen.

Grundsteuer


Die Grundsteuer (IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der zuständigen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und liegt spanienweit zwischen 0,4 % und 1,1 % bei erschlossenen Grundstücken und zwischen 0,3 % und 0,9 % bei unerschlossenen Grundstücken. 
Auf den Balearen wird die Grundsteuer über einen bestimmten Faktor mit dem Katasterwert multipliziert und in Beziehung zur Bebauung gesetzt. Die genauen Werte teilt die Gemeindeverwaltung auf Anfrage mit.

Vermögensteuer für Nichtresidenten

Die Vermögenssteuer ist hinsichtlich ihrer Höhe progressiv und beträgt zwischen aktuell zwischen 0,28 bis 3,45 % des Nettovermögens. Auf den Balearengilt gilt seit 2024 die neue Vermögenssteuerregelung für Nichtresidenten. Wichtigste Neuigkeit ist die Erhöhung des Freibetrags von bisher 700.000 auf nun 3.000.000 € pro im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Bei Berücksichtigung der nun geltenden Freibeträge und eventuelle Belastungen der Immobilie mit Hypotheken, ist für die meisten Eigentümer diese Steuer nicht mehr relevant.

Einkommensteuer

Einkommensteuer (IRPF) bei Selbstnutzung der Immobilie
Das spanische Finanzamt besteuert bei einem Nichtresidenten, der die Immobilie nur zu Ferienzwecken nutzt, den Selbstnutzungsvorteil als fiktive Mieteinnahme. Die Steuer beträgt aktuell (2020) 19 % auf 1,1 % des Katasterwertes.

Einkommensteuer bei Vermietung
Wird die Immobilie eines Nichtresidenten vermietet, ist für diesen Zeitraum eine Einkommensteuer von 19 % auf die Mieteinnahmen zu zahlen. Allerdings sind diverse Kosten abzugsfähig, z.B. Zinsen für Hypothekendarlehen, Gemeinschaftskosten, Grundsteuer, Instandsetzungskosten, Versicherungen, Abschreibung = 3 % p.a. auf den Wert der Gebäude. 

Grundsätzlich empfehlen wir sich in Bezug auf die steuerlichen Aspekte beim Immobilienkauf auf Mallorca von einem Steuerberater oder Fachanwalt beraten zu lassen.